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May 24, 2023

세인트 폴에 곧 출시됩니다: Little Lots

지난 몇 년 동안 세인트 폴 계획 직원은 "1-4 유닛 주택 연구"를 진행해 왔으며, 여기에서 지역 주택을 늘리는 구역 지정 코드 변경을 고려하고 있습니다.

지난 몇 년 동안 세인트 폴 계획 직원은 "1-4 유닛 주택 연구"를 진행해 왔으며, 여기에서 인근 주택 옵션을 늘리는 구역 지정 코드 변경을 고려하고 있습니다. 다양한 지역 뉴스 사이트에서 이 연구를 다루었고 저는 이 사이트에 대해 자주 글을 썼습니다. 대부분의 보도에서 헤드라인 초점은 하나의 광범위한 변화, 즉 모든 주거 지역에서 4세대 및 타운홈과 같은 소규모 다세대 건물을 합법화하는 것이었습니다.

그러나 지금까지 거의 완전히 알려지지 않은 또 다른 제안된 변경 사항이 있습니다. 필지당 4~5채의 주택을 합법화하는 것 외에도, 현재 직원 제안은 최소 필지 크기를 크게 줄일 것입니다. 이는 보다 기술적이지만 주택 구입 능력에 대한 마찬가지로 중요한 장벽입니다.

현재 세인트폴의 단독 주택 구역에는 각 필지의 최소 면적을 요구하는 엄격한 규칙이 있습니다. 세인트 폴에서 가장 좁은 단독 주택 지구에는 9,600평방피트의 부지가 필요한 반면, 가장 느슨한 단독 주택 지구에는 여전히 5,000평방피트가 필요합니다. 이로 인해 주택 구입자나 임차인은 자신이 선호하는 것보다 더 많은 토지에 대한 비용을 지불하게 되어 주택 비용이 상승하게 됩니다. 제안된 구역 코드 재작성에 따라 최소 부지 크기는 구역에 따라 단위당 1,000, 1,500 또는 2,000평방피트로 상당히 낮아질 것입니다. 이러한 제안된 변경 사항으로 인해 주택은 훨씬 더 작은 부지에 배치될 수 있으며, 심지어 새로운 듀플렉스도 오늘날 대부분의 단독 주택에 필요한 것보다 훨씬 더 작은 부지에 허용될 것입니다.

이러한 방식으로 최소 부지 크기를 줄이면 세인트폴의 주택 가격을 의미 있게 높일 수 있습니다.

주택 구입자나 임차인이 대규모 부지를 선호하는 경우 최소 부지 크기 요건은 큰 문제가 되지 않습니다. 그러나 수요가 많은 지역에서 토지 가격이 더 비싸짐에 따라 최소 부지 크기는 사람들이 선호하는 것보다 더 많은 토지에 대해 비용을 지불하도록 강요하는 구속력 있는 제약이 될 가능성이 높습니다. 경제학자는 이를 "소비 바닥"이라고 부를 수 있습니다. 더 나쁜 것은 최소 부지 크기로 인해 특권이 덜한 사람들을 동네에서 완전히 몰아낼 수 있다는 것입니다. 동네에 새 주택을 짓기 위해 15,000평방피트의 부지가 필요한 경우(일부 미네소타 교외 지역처럼), 그러한 지역에 집을 살 여유가 없는 사람은 누구라도 됩니다. 큰 부지는 동네에서 제외됩니다.

경제학자들이 최근 작성한 두 개의 연구 보고서는 최소 로트 크기의 일부 유해한 의도와 영향을 강조합니다. 첫 번째는 Tianfang Cui가 지난 80년 동안 전국적으로 부지 규모 제한을 적용한 사례를 연구합니다. Cui는 미국 전역의 흑인 이주 증가에 대응하여 20세기 중반에 많은 관할권에서 이러한 제한을 채택했다는 놀라운 증거를 발견했습니다. 몇 가지 다른 대법원 판결로 인해 관할권에서는 인종별로 동네 접근을 명시적으로 제한하는 것이 법적으로 금지되었으며 대신 최소 부지 크기를 "소득 필터"로 사용했습니다. 넓은 부지를 감당할 수 없는 사람들은 동네에 들어갈 수 없었습니다.

부지 규모 요건이 현대에 미치는 영향에 초점을 맞춘 Amrita Kulka의 연구는 오늘날 이러한 소득 필터의 증거를 찾습니다. Kulka는 노스캐롤라이나(롤리 포함)의 웨이크 카운티(Wake County)를 살펴보면 최소 부지 규모가 더 높은 지역일수록 주민 소득이 더 높다는 것을 보여줍니다. 이는 주로 더 높은 부지 규모 규칙으로 인해 주택 구매자가 더 많은 토지에 대해 지불해야 하므로 주민들이 지불 능력에 따라 밀도가 높은 동네와 밀도가 낮은 동네로 분류되기 때문입니다. 보스턴에서 진행된 그녀의 추가 연구에서도 비슷한 결과가 나왔습니다.

세인트 폴의 경우, 최소 부지 규모가 주택 구입 능력에 대한 의미 있는 제약이라는 증거가 강력하게 제시됩니다.

올해 세인트폴 기획경제개발부에서 발표한 메모에서 시 연구자들은 세인트폴의 현재 구역 코드(대부분 1970년대 중반에 시행됨)가 실제로 우리의 기존 주택 조건을 불법으로 만들었다는 사실을 발견했습니다. 그들은 세인트 폴의 단독 주택 지구에서 17~31%의 필지가 최소 필지 크기 요구 사항을 충족하지 못한다는 사실을 발견했습니다. 이는 주로 현재 구역 지정이 시행되기 전에 지어진 주택으로 인한 결과일 가능성이 높습니다. 이는 많은 가구가 구역 설정에서 요구하는 것보다 적은 토지에 대해 기꺼이 비용을 지불할 의사가 있다는 신호입니다.